Někdy je byt či dům skvělá investice, jejíž cena v čase stabilně roste, zatímco vy pobíráte měsíční dividendu v podobě nájmu. Jindy to bohužel zas tak jednoduché není. Hodnota nemovitosti může časem klesat a vy pomalu ztrácíme peníze. Dům zchátrá, nová výstavba v okolí vás zastíní, problémový podnájemník poničí vybavení bytu.
Výhodou prodeje jsou rozhodně jednorázové „velké peníze na ruku“. Ale i jejich hodnota může časem klesat, když o ně nebude řádně postaráno. Akorát se do nich místo dřevomorky pustí inflace. Nemovitost i velká finanční částka od vás tedy nakonec vyžadují určitou péči, aby došlo ke zhodnocení.
I přes to vám můžu rovnou říct, že některé typy nemovitostí mají nižší zhodnocovací potenciál než jiné a z dlouhodobého hlediska se je vyplatí spíš prodat. Hodnota jiných nemovitostí naopak časem rychle poroste a nemovitost se tak stane vaší nejvýdělečnější investicí.
Jak tedy zjistíte, jeslti se vám ekonomicky vyplatí svou nemovitost prodat nebo pronajmout? Ze své zkušenosti vám doporučuji založit toto rozhodnutí na následující otázce: dokážu zisk z prodeje domu či bytu investovat a zhodnotit více než o pravděpodobný nárůst ceny nemovitosti v čase s připočtením výnosů z nájmu
Představte si například, že máte v Pardubicích byt 2 KK o velikosti 50m2 s balkonem o rozloze 3m2 a sklepem o velikosti 2m2. Celková hodnota nemovitosti je 3.900.000Kč.
Nemovitost se rozhodnete pronajímat za 12.500,- bez energií. Z této částky každý měsíc poputuje přibližně 25 kč / m2 do fondu oprav. V případě tohoto bytu se jedná o 1.250 kč. Dále musíme odečíst daň ze zisku, která činí 1.312 kč.
Jako majitel bytu tedy dostanete pomyslnou čistou dividendu v hodnotě 9.930 Kč. Ročně si tedy teoreticky vyděláte 119.256 kč. Tato částka činí přibližně 3 % z původní ceny bytu. Nicméně finální částka bude pravděpodobně ještě menší, protože zde nepočítáme s jednorázovými ročními náklady na drobné opravy, pojištění bytu a daň z nemovitosti. Nezahrnuji ani běžná rizika jakými je problémový podnájemník nebo několikaměsíční neobsazenost bytu.
Pokud bychom počítali s ideální situací, kdy vše skvěle klape, návratnost investice by stejně byla dlouhých 32 let. Naštěstí tady máme ještě zhodnocení bytu v času. V minulém roce činilo zhodnocení nemovitostí rekordních cca 30 %, což je ale situace, která se pravděpodobně nyní dlouho nebude opakovat.
Nicméně je důležité si uvědomit, že kdybyste tento byt prodali za 3.900.000 kč, stačilo by částku vložit do velmi konzervativního investičního portfolia s pouhým 3% ročním výnosem. Takto dosáhnete stejného výsledku a to bez jakýchkoli starostí s pronájmem.
Ušetřili byste spoustu času, který stojí starost o byt. V tomto příklad pro zjednodušení samozřejmě zanedbnávám výši inflace, která stejným dílem trápí investory i majitele nemovitostí. I tak je ale jasné, že pronájem bytu nemusí být vždy tak lukrativní, jak se na první pohled zdá.
JAKOU NEMOVITOST JE VÝHODNĚJŠÍ PRODAT?
Velké byty, u nichž vyšší pořizovací cena a vyšší provozní náklady prodlužují návratnost investic.
Nemovitost po rekonstrukci. Nový byt totiž může rychle ztrácet na hodnotě, pokud s jeho vybavením budou podnájemníci necitlivě zacházet.
Nemovitost, kterou nemáte čas spravovat. Pronajímat byt či dům stojí hodně času a energie. Pokud se tedy nemovitosti nechcete aktivně věnovat, raději ji prodejte.
JAKOU NEMOVITOST JE VÝHODNĚJŠÍ PRONAJMOUT?
Malý byt, jehož nižší pořizovací cena a nižší provozní náklady zkracují návratnost investic. Nemovitost v lukrativní lokalitě, kde ceny domů a bytů v budoucnu porostou. Nemovitost, jejíž majitel má vyřešenou finanční situaci a pouze hledá další příjem.
Obecně tedy platí, že čím vyšší cenu váš dům či byt má, tím výhodnější je jeho prodej oproti pronájmu.
Ceny pronájmů totiž za růstem cen nemovitostí stále zaostávají. Pokud tedy nemovitost prodáte a peníze vložíte do jiných investic, částka se vám pravděpodobně zhodnotí mnohem rychleji, než kdybyste se spoléhali na zisky z nájmu. Každý případ je samozřejmě důležité posoudit individuálně s ohledem na další neznámé, které jsem již zmiňoval.
Stále nevíte, jestli se váš byt či dům vyplatí prodat? Zkuste si vyplnit můj online odhad nemovitosti zdarma. Do krátkého dotazníku zadáte parametry své nemovitosti a obratem získáte její skutečnou hodnotu – a když o to budete stát – i mé doporučení ohledně otázky prodeje či pronájmu.
